Konut Piyasasında Yeni Denge: Kredi,
Gelir ve Servet Etkisi
Nominal fiyat dayanıklılığı ile alım gücündeki aşınmayı aynı tabloda okumak
KARE KAPİTAL FİNANSAL RAPOR
ÖZET
Türkiye’de konut fiyatlarını yalnızca faiz üzerinden açıklamak, piyasanın bugünkü yapısını eksik bırakıyor.
2021-2022 dönemindeki güçlü yükseliş; ucuz kredinin yanında hızlı kredi genişlemesi, yüksek enflasyon,
ücret artışları ve tasarrufların reel varlıklara yönelmesiyle oluşmuştu. Bugün aynı bileşenler bir arada değil.
Temmuz 2026 verilerinde konut fiyatları yıllık yüzde 25 artarken reel olarak yüzde 5,1 geriledi; satış adedi
de geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 düştü. Buna karşılık ipotekli satışların toplam içindeki payı yaklaşık
yüzde 19’a çıktı. Bu görünüm, fiyatların TL bazında yükselmeye devam edebileceğini ancak enflasyon,
döviz ve altın karşısında aynı sonucu vermeyebileceğini söylüyor. Önümüzdeki dönemde piyasanın yönünü
faiz başlığından çok peşinat gücü, hane geliri, mevcut servetin hareketi ve yeni arzın finansmanı
belirleyecek.
2021 hafızası bugünü yanıltmasın
Konut piyasasında faiz indirimi konuşulduğunda ilk akla gelen dönem 2021 oluyor. Oysa o yıllardaki hareket
yalnızca kredi faizinin düşmesiyle açıklanamaz. Kredi hacmi hızla genişlerken enflasyon yükseldi, nominal
gelirler ve asgari ücret kısa aralıklarla güçlü artışlar gördü, tasarruf sahibi de parasını korumak için konut,
otomobil, döviz ve altın arasında daha hızlı hareket etmeye başladı. Sabit taksitli bir kredinin aylık ödemesi,
gelirler nominal olarak büyüdükçe hane bütçesinde daha küçük bir yer tutuyordu. Talep bu nedenle hem
krediyle hem de enflasyonun yarattığı öne çekme davranışıyla beslendi.
Bugünkü koşullarda politika yapıcının aynı büyüklükte, aynı genişlikte ve aynı süreyle kredi artışına izin
vermesi daha zor görünüyor. 2021-2022 deneyiminin enflasyon ve fiyatlama davranışı üzerindeki maliyeti hâlâ
hatırlanıyor. Kredi kanalı açılsa bile bunun ilk evini alacaklara, belirli gelir gruplarına veya kamu bankaları
üzerinden sınırlı kontenjanlara yönelmesi daha makul bir senaryo. Böyle bir program bazı alıcıların önünü açar;
fakat ülke genelindeki fiyatları tek başına yeni bir sıçramaya taşıyacak kadar geniş olmayabilir.
Geçmişteki iki örnek de aynı noktayı gösteriyor. 2017’de KGF’nin verebileceği kefalet tutarı 250 milyar TL’ye
çıkarıldı ve ekonomiye güçlü bir kredi desteği verildi. 2018’deki kur şokunun ardından politika faizi yüzde
17,75’ten yüzde 24’e yükselince finansman koşulları sert biçimde daraldı. Haziran 2020’de ise kamu
bankalarının konut finansmanı kampanyasına 133 bin başvuru geldi; 101 bini aşkın kişiye yaklaşık 25 milyar TL
tahsis edildi. Her dönemde faiz kadar krediye erişimin kapsamı, hane gelirinin seyri ve ekonomideki güven
duygusu etkili oldu.
Faiz tek başına talep yaratmıyor
Bir hanenin konut alabilmesi için düşük faizden önce peşinatı, düzenli geliri ve bankanın kabul edeceği ödeme
kapasitesi bulunmalı. Kredi faizi sıfıra yaklaşsa bile bu üç unsur yoksa talep kâğıt üzerinde kalıyor. Türkiye’de
konut kredilerinin milli gelire oranı benzer ülkelere kıyasla düşük. Bu nedenle ABD’deki gibi ipotekli
finansmanın bütün fiyatlama mekanizmasını sürüklediği bir piyasa yapısından söz etmiyoruz. Satışların önemli
bölümü özkaynak, aile içi birikim, mevcut konutun satışı veya başka bir varlığın bozulmasıyla tamamlanıyor.
Temmuz 2026’da 123 bin 603 konut satıldı. Toplam satış geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 gerilerken
ipotekli satış 23 bin 888’e çıktı. Bu rakam toplamın yaklaşık yüzde 19,3’üne karşılık geliyor. İpotekli satıştaki
yıllık artış, kredi kanalında kısmi bir canlanmaya işaret ediyor; buna rağmen toplam hacimdeki düşüş, kredinin
piyasayı tek başına yukarı taşıyamadığını gösteriyor. İlk el satışın 42 bin 529, ikinci el satışın 81 bin 74 olması
26 Ağustos 2026 | Gayrimenkul Piyasası Sayfa 1KARE KAPİTAL FİNANSAL RAPOR
da ağırlığın mevcut stokta kaldığını anlatıyor.
2025 yılında satışlar 1 milyon 688 bin 910 adetle rekor seviyeye ulaştı. Ancak ipotekli satışların payı yüzde 14
civarında kaldı. Bu ayrım önemli: rekor adet, bütün alıcıların yeni krediyle piyasaya girdiği anlamına gelmiyor.
Birikmiş mevduat, altın, para piyasası fonları, önceki konutun satışı ve aile desteği satışların arkasındaki asıl
kaynaklardan biri olmuş olabilir. Krediyle yaratılan yeni para ile sistemin içindeki mevcut paranın el
değiştirmesi aynı fiyat etkisini üretmiyor.
Maliyet fiyatı taşımaktan çok arzı sıkıştırıyor
İnşaat maliyetindeki yükseliş çoğu zaman satış fiyatı için otomatik bir taban gibi anlatılıyor. Piyasa pratiği
bundan daha karmaşık. Girdi maliyeti ne kadar yükselirse yükselsin, alıcının geliri ve ödeme gücü o fiyatı
karşılamıyorsa işlem gerçekleşmiyor. Geliştirici projeyi erteleyebilir, daha küçük metrekareye dönebilir, arsa
sahibinin payını yeniden konuşabilir veya kârından vazgeçebilir; fakat maliyeti olduğu gibi nihai fiyata
aktaramadığı dönemler de yaşanır.
Haziran 2026 itibarıyla TÜİK’in inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 28,66 yükseldi. Aynı dönemin konut fiyat
endeksinde yıllık artış yüzde 25 civarında. İki seri bire bir karşılaştırılmasa da aradaki yakınlık, maliyetin fiyatı
sınırsız biçimde yukarı itemediğini düşündürüyor. Yüksek maliyetin daha belirgin etkisi yeni proje iştahında ve
kentsel dönüşüm hızında görülebilir. Talep zayıfken maliyet yükselirse arz ertelenir; bu da bugün değilse bile
ilerleyen yıllarda nitelikli konut açığını büyütebilir.
Tasarruf finansman şirketleri ve alternatif ödeme modelleri bu boşlukta daha görünür hale geliyor. Yine de
sektörün toplam konut piyasasını tek başına yönlendirecek ölçekte olduğunu söylemek için erken. Bu modeller
belirli alıcı gruplarına erişim sağlıyor, fakat ülke genelindeki peşinat ve gelir sorununu ortadan kaldırmıyor.
Altın, peşinatın görünmeyen finansörü
Türkiye’de konut alımını anlamak için banka kredilerinin yanında mevcut servetin nasıl hareket ettiğine
bakmak gerekiyor. Altın bu noktada özel bir yere sahip. Birçok hane için altın, satın alma bedelinin tamamı
değilse bile peşinatı tamamlayan giriş bileti. Altın fiyatındaki güçlü artış, kredi kullanmadan ya da daha küçük
krediyle konuta geçebilecek bir alıcı kitlesi yaratabiliyor.
TCMB’nin il bazında yaptığı çalışma bu ilişkiye ölçülebilir bir çerçeve sunuyor. Eylül 2023-Nisan 2025 arasında
altının dolar fiyatı yüzde 77 yükseldi. Bankacılık sistemindeki altın mevduatının toplam mevduata oranı ülke
ortalaması olan yüzde 9,4 seviyesindeki bir ilde, 2023’ün üçüncü çeyreğinden sonra konut birim fiyatında
ortalama yüzde 11’lik ilave artış hesaplandı. Buradaki yüzde 11, altının konut fiyatındaki toplam artış payı
değil; altın birikimi daha yüksek illerle daha düşük iller arasındaki farktan türetilen ek etkidir. Aynı çalışma
satış adetlerinde istatistiksel olarak anlamlı bir ayrışma bulmuyor.
Bu bulgu, altın fiyatındaki her hareketin konut satışını aynı yönde ve aynı büyüklükte değiştireceği anlamına
gelmez. Temmuz 2026’da satışların yıllık yüzde 17 düşmesi ile altın tarafındaki bahar sonrası sakinleşme
zaman olarak örtüşüyor; ancak mevcut resmî veriler doğrudan bir neden-sonuç ilişkisi kurmaya yetmiyor.
Daha sağlıklı okuma, altın kazancının bazı hanelerin peşinat gücünü artırdığı ve konuta geçiş kararını
kolaylaştırdığı yönünde.
Tek bir Türkiye konut piyasası yok
Ülke ortalaması yönü gösterir, fakat karar verirken semt ve ürün düzeyine inmek şart. Yeni yapı ile eski stok,
deprem güvenliği güçlü bina ile dönüşüm bekleyen bina, merkezi lokasyon ile çeper bölge aynı hızda hareket
etmiyor. Yüksek gelirli alıcının bulunduğu sahil bölgeleri, yabancı talebinin canlı olduğu noktalar ve küçük
metrekareli yatırım daireleri birbirinden ayrışıyor. Buna karşılık nüfus kaybeden, kiralama talebi zayıf veya yapı
kalitesi sorunlu bölgelerde nominal fiyat artışı bile enflasyonun gerisinde kalabiliyor.
Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi ülke genelinde aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 artış gösterdi. Aynı yıllık
değişim İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6 ve İzmir’de yüzde 23,1 oldu. Tüketici enflasyonu hesaba
katıldığında Türkiye genelindeki konut fiyatı yıllık yüzde 5,1 geriledi. Yeni kiracı kira endeksi nominal olarak
yüzde 28,4 yükselmesine rağmen reel olarak yüzde 2,6 düştü. Başka bir ifadeyle ilanlarda ve tapu bedellerinde
artış sürerken satın alma gücü cinsinden değer kaybı devam etti.
Bu nedenle ‘fiyat düşmüyor’ ile ‘konut kazandırıyor’ aynı cümle değil. Satıcılar yüksek enflasyon ortamında
nominal fiyatı aşağı çekmekte isteksiz davranabilir. Düzeltme, etiket fiyatının gerilemesi yerine fiyatın
enflasyondan, dövizden veya alternatif yatırım aracından daha yavaş yükselmesiyle yaşanabilir. Türkiye konut
piyasasının son dönemdeki ana görüntüsü de buna yakın.
26 Ağustos 2026 | Gayrimenkul Piyasası Sayfa 2KARE KAPİTAL FİNANSAL RAPOR
Konut fiyatını dört ayrı cetvelle ölçmek
Bir konutun performansını yalnızca TL etiketiyle izlemek eksik sonuç verir. İlk cetvel nominal TL fiyatıdır;
satıcının ekranda gördüğü rakam budur. İkinci cetvel TÜFE’dir ve konutun genel satın alma gücünü koruyup
korumadığını anlatır. Üçüncü cetvel dövizdir; özellikle yurtdışı karşılaştırması, ithal girdiler ve döviz geliri olan
alıcı açısından önem taşır. Dördüncü cetvel altındır; Türkiye’deki hane tasarrufunun güçlü bir alternatifi olduğu
için konutun fırsat maliyetini daha görünür kılar.
Bu dört ölçü aynı anda farklı sonuçlar verebilir. Konut TL bazında yüzde 25 yükselirken TÜFE karşısında değer
kaybedebilir. Dolar bazında yatay kalırken altın bazında gerileyebilir. ABD tüketici fiyat endeksi Temmuz
2010’daki 218,011 seviyesinden Temmuz 2026’da 333,918’e çıktı; artış yaklaşık yüzde 53,2. Uzun dönemli
dolar karşılaştırmasında yalnızca kur hesabı değil, doların kendi satın alma gücündeki aşınma da dikkate
alınmalı.
Kira getirisi de aynı çoklu bakışla ele alınabilir. Örneğin 30 milyon TL değerindeki bir konutun brüt kira getirisi
yüzde 6 ise yıllık brüt gelir 1,8 milyon TL’dir. Aidat, bakım, boş kalma süresi, vergi ve tahsilat riski
düşüldüğünde net getiri daha aşağı iner. Mevduat veya para piyasası fonu daha yüksek bir net getiri
sunuyorsa, aradaki farkı konutun değer artışı ve kullanım faydası kapatır. Bu örnek bir piyasa ortalaması değil;
özellikle yüksek bedelli yatırım konutlarında kullanılabilecek bir fırsat maliyeti hesabıdır.
İlk ev ile yatırım konutunu ayırmak
Oturmak için alınan ilk evde finansal getiri tek ölçüt değil. Kiranın belirsizliği, taşınma maliyeti, aile düzeni,
okul ve iş yerine yakınlık gibi başlıklar konutun sağladığı faydanın parçası. Hane peşinatı hazırlamışsa, taksit
gelir içinde rahat taşınabiliyorsa ve uzun süre aynı evde yaşamayı düşünüyorsa kısa vadeli fiyat
zamanlamasına fazla anlam yüklemek çoğu zaman iyi sonuç vermiyor. Burada asıl kontrol, bütçenin faiz veya
gelir şokuna dayanıp dayanmadığı.
Yatırım amaçlı alımda ise hesap daha soğukkanlı yapılmalı. Net kira getirisi, beklenen boşluk süresi, bina yaşı,
dönüşüm ihtimali, likidite, tapu ve vergi maliyetleri ile alternatif TL getirisi aynı tabloda bulunmalı. Özellikle
yüksek fiyatlı konutlarda düşük kira çarpanı tek başına cazibe yaratmıyor; satışın ne kadar süreceği ve fiyatın
hangi ölçü biriminde korunacağı da öne çıkıyor.
Kare Kapital değerlendirmesi
Önümüzdeki on iki ay için ana senaryomuz, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeyi sürdürmesi ancak bu
artışın ülke genelinde enflasyonu rahat biçimde aşamaması. 2021 benzeri bir hareket için yalnızca faiz indirimi
değil; geniş kredi hacmi, daha güçlü reel gelir, erişilebilir peşinat ve tasarruf sahibini aynı anda konuta
yönelten bir beklenti ortamı lazım. Bugünkü veriler bu bileşenlerin tamamının birlikte oluştuğunu göstermiyor.
Buna karşılık güçlü lokasyonlarda, yeni ve güvenli yapılarda, arzın sınırlı kaldığı bölgelerde ortalamadan
belirgin ayrışmalar görülebilir. Kentsel dönüşümün maliyet ve finansman nedeniyle yavaşlaması da orta
vadede iyi nitelikli stokun primini koruyabilir. Piyasa hakkında ‘sert yükseliş’ veya ‘genel çöküş’ gibi tek
cümlelik yorumlar yerine, para nereden gelecek, hangi alıcı grubu öne çıkacak ve işlem hangi fiyat ölçüsünde
kazanç sayılacak sorularını sormak daha açıklayıcı.
Konut alacak haneler için peşinat oranı, gelir-taksit dengesi ve en az altı aylık nakit tampon; yatırımcı için net
kira getirisi ve alternatif getiri farkı; geliştirici için satış hızı, arsa payı ve finansman vadesi öncelikli izleme
alanları. Nominal fiyatın korunması tek başına sağlıklı piyasa anlamına gelmiyor. Gelir ve finansman erişimi
toparlanmadıkça piyasa, fiyatını TL olarak artırırken reel anlamda zamana yayılan bir düzeltme yaşamaya
devam edebilir.
Kaynaklar
• KGF – 2017 Hazine destekli kefalet çerçevesi • TCMB – 13.09.2018 faiz kararı • AA – 2020 kamu bankaları konut finansmanı açıklaması • TÜİK – 2025 konut satışları • TÜİK – Temmuz 2026 konut ve iş yeri satışları • TCMB – Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi
• TCMB – Altın fiyatı kaynaklı servet etkisi
• TCMB – Konut kredilerinin ülke karşılaştırması
• ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu – Temmuz 2010 TÜFE
• ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu – Temmuz 2026 TÜFE
• TÜİK – Haziran 2026 inşaat maliyet endeksi
Bu rapor genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yatırım tavsiyesi değildir. Veriler, yayın tarihi itibarıyla erişilen kaynaklara dayanır.
26 Ağustos 2026 | Gayrimenkul Piyasası Sayfa 3